相続対策として賃貸物件を建築することが有効なのか検証してみました

公開日: : 最終更新日:2014/09/17 全般


 

 

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おはようございます。
愛知県の行政書士 森智英です。

今回は、相続税対策の一つとして賃貸物件を建築した場合のメリットおよびデメリットについてお話しようと思います。

ご存じの通り、相続税というのは故人が亡くなった時に保有していた財産の評価額に応じて課税されます。

そのため、生前に出来る限り財産評価額を減らすことができれば、相続税も安くなります。

このような理由から対策される方がいらっしゃいます。

評価額について

相続税法上の評価額について簡単に説明します。

現金について

現金はそのまま額面金額です。1億円の現金は、評価額も1億円ということです。

建物について

建物は、「固定資産税評価額」と同一となります。

この「固定資産税評価額」は、築年数に応じて低くなっていきます。

新築時でも、建築費の60%程度になります。

また、建物を「賃貸」にすれば、評価額は更に30%減額されます。

例)1億円の建築費で建てた賃貸物件であれば、→(固定資産税評価額)が6000万円だとすると、→(評価額)が4200万円にまで下がるということです。

土地について

更地の上に賃貸物件を建てるとその土地は評価が下がります。

更地の概ね20%の減額となるでしょう。

賃貸物件を建築することのメリット

このような土地・建物の評価の仕組みを利用することにより財産評価額を低く見積もることができます。

更には、賃貸物件からの家賃収入も大きなメリットだといえます。

 

逆にデメリットとなることは

不動産経営上のリスクがある

それは、予定していた賃料が空き室や賃料値下げなどで得られないということです。

借り入れをして建てた場合では、賃料を返済にあてる予定でいるパターンもあり、痛手となります。

経営がうまくいかずに売却したい場合でも、うまく売れるという保証もありませんし、入居者に立ち退いてもらうのも簡単ではありません。

遺産分けでもめる

建物は現金と違い、相続人間で簡単に分けることができません。

かといって、共有にすることで解消できるかといえば、将来的には様々な問題が生じてきますので、それも考えものです。

維持や管理、また処分する場合には共有者全員の合意が必要になるため、トラブルの原因にもなりかねません。

まとめ

以上のように、賃貸物件の建築が相続対策としてはメリットのある部分をお伝えしました。

その反面、デメリットとしてリスクが潜んでいることも認識した上で検討されることが大切だということです。

上手く活用していけるのか?全体の財産を把握した上で、どのように分配していこうかといった総合的な判断が必要だと思います。

以上、参考になさってください。

 

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